Экспертиза квартир

Одна из распространенных строительных экспертиз — качества жилых помещений (квартир) в строящихся и готовых домах. Экспертами АНО РБЭ на регулярной основе проводятся так называемая приемка квартир.

Основные вопросы, которые должен разрешить эксперт в ходе исследования:

1. Имеются ли в квартире № хх по адресу: хх недостатки, в том числе указанные в Техническом заключении специалиста ххх и являются ли данные недостатки отступлением от условий договора долевого участия, проектно-сметной документации, требований строительных норм и правил, ГОСТов, а также иных обязательных требований в области строительства, действующим на момент строительства жилого дома?
2. Соответствуют ли оконные конструкции и работы по их установке (в том числе маркировка), внутренняя отделка, стены, стяжка пола, система отопления, отопительные приборы, сантехника и работы по их установке в квартире по адресу: ххх проектно-сметной документации, требованиям строительных норм и правил, ГОСТам, а также иным обязательным требованиям в области строительства, действующим на момент строительства жилого дома?
3. Если в вышеуказанной квартире имеются недостатки (дефекты), то в чем они выражаются?
4. Определить причину возникновения недостатков?
5. Являются ли выявленные недостатки производственными или эксплуатационными?
6. Являются ли выявленные недостатки значительными/незначительными и устранимыми/неустранимыми?
7. В случае если недостатки являются устранимыми, определить способ и стоимость их устранения?
8. Пригодны ли подлежащие замене строительные конструкции для использования по назначению, если таковые имеются?
9. Какова рыночная стоимость подлежащих замене конструкций после демонтажа с учетом выявленных дефектов?

Общая методика строительно-технического исследования заключается в сопоставлении установленных с помощью визуальных (органолептическим методом – исследования и оценка качества объекта с помощью органов чувств) и инструментальных методов (способов) данных с результатами теоретических изысканий, расчетов и научных экспериментов, а также с нормативными данными и правилами.

Экспертное исследование представляет собой решение вопросов, включающее общую задачу и цепочку частных задач (подзадач), обеспечивающих решение общей. Общие нормативистские задачи экспертизы сформулированы в виде вопросов, поставленных на решение Эксперта, частные диагностические (инструментальные) — самим экспертом (частнонаучный методы исследования). Решение частной задачи не имеет самостоятельного доказательственного значения.

Предмет экспертизы — это устанавливаемые на основе специальных знаний в области строительства фактические данные по объекту обследования. При этом применяются: анализ — реальное или мысленное разделение объектов исследования на составные части, тщательное изучение составных частей в отдельности; синтез – объединение результатов анализа для получения новых знаний об объекте; абстрагирование – отсечение ненужных связей, выделение связей, имеющих отношение к делу.

Общие (общенаучные) методы исследования объектов: визуальный осмотр, инструментальные измерения, описания, сравнения, включая чувственно-рациональные методы.

Специальный метод применён при фотографировании: ориентирующей — для фиксации взаимного расположения отдельных фрагментов объектов исследования, объектов, граничащих с ними и элементов обстановки внутри объектов исследования; обзорной — для фиксации состояния отдельных элементов пространства визуального осмотра; узловой — для фиксации отдельных участков, наиболее полно характеризующих подлежащих исследованию объекты.

На первом этапе исследования эксперт изучает предоставленные судом материалы дела и техническую документацию (в случае проведения судебной строительно-технической экспертизы), знакомиться с объектом обследования и его объемно-планировочным, конструктивным, технологическим решениями, анализирует проектно-техническую и иную документацию, составляет программу работ (при необходимости) на основе полученного от заказчика технического задания или поставленных перед экспертом вопросов.

Вторым этапом организовано натурное исследование объекта строительно-технической экспертизы для его технического обследования. Экспертом проведен сплошной визуальный осмотр — обследование объекта исследования, его идентификация, оценка, фиксация характеристик выявленных дефектов и повреждений по внешним признакам применяя методы и положения СП 13-102-2003. «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» и ГОСТ 34379-2018. «Конструкции ограждающие светопрозрачные. Правила обследования технического состояния в натурных условиях», в том числе:

• сплошное визуальное обследование конструкций объекта (обследуемой части);
• оценка соответствия конструкций и систем объекта проектной и исполнительной документации (при их наличии), определение фактических геометрических параметров основных систем.
• работы по обмеру необходимых геометрических параметров объекта, конструкций, их элементов и узлов, в том числе с применением ручного измерительных инструментов, геодезических приборов при необходимости;
• иные инструментальные работы, замеры, необходимые для определения качества выполненных на объекте работ и примененных материалов;
• оценка технического состояния основных несущих и ограждающих конструкций на основе детального осмотра и вскрытия конструкций (при необходимости);

В ходе обследования объекта производились обмерные работы с учетом требований ГОСТ Р 58941-2020. «Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений. Общие положения».

Выявление дефектов по внешним признакам и их фиксация производилась на основании положений ГОСТ Р ЕН 13018-2014. «Контроль визуальный. Общие положения».

Завершающим, третьим этапом исследования объектов экспертизы стало сопоставление собранных исходных данных, установленных с помощью визуальных, инструментальных и теоретических методов, с руководящими нормативными и справочными документами.

Анализа фактического состояния объекта на предмет соответствия результата выполненных работ требованиям национальных стандартов, строительных норм, правил и проектным решениям, анализа данных, установление причинно-следственных связей, разработке рекомендаций ремонтно-восстановительных работ.

Произведена обработка результатов исследования, включающая их сопоставление с документальными данными, нормативными требованиями и проектными решениями, определения сметной стоимости ремонтно-восстановительных работ, с составлением итогового документа (акта, заключения, технического расчета) с выводами по результатам исследования и оценки.

Сметная стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению недостатков определена в сметных нормах и ценах в базисном уровне с переводом в текущие цены, с учетом рыночного индекса на момент проведения экспертизы.

Фотоотчет